济南土拍，保利发展底价9.24亿拿下历下长岭山E15地块，楼面价6500，这块地，保利发展拿得确实便宜。
底价拿地换来的操作空间
地块位置：历下区凤山北路以南、凤山路以东、长岭山南路以北、长岭山西路以西
土地用途：城镇住宅用地
出让面积：106.58亩
容积率：2.0
先说地价。E15的成交价在历下区近两年供地序列里，确实属于低位。但低地价的意义，重点不是保利发展省了多少钱，而是它手里多了几张牌可以打。
一种打法是把省下来的成本堆到产品上。立面可以上铝板了，装标可以往上以上走了。园林、公区、会所，可以操作的空间都多了。另一种打法更直接——同等品质下，它定价比竞品低一截，直接截胡客户。两种打法都成立，甚至可能同时用。
这不是什么"成本护城河"的漂亮话，说白了就是：保利发展在这个项目上，进可攻、退可守，怎么算都不亏。而周边那些去年高点拿地的项目，看到这个价格，恐怕要失眠。
地段逻辑其实很朴素
项目位置：E15在凤山路以东，离经十路1.5公里，夹在汉峪金谷和高新贤文中间。这个位置的逻辑其实很简单：济南东部产业最密集的两个区域——汉峪的金融、高新的智造——居住用地都严重不足。大量高收入人群每天通勤时间过长，这不是他们不想住近一点，是近处没房可买。
长岭山就是那个离两个产业中心都足够近、又有成片土地可开发的居住带。E15是这个居住带上目前最新、最完整的一块住宅用地。
所以它的客群画像很清楚：主城核心地段的外溢客群，汉峪和贤文的从业者，30-45岁，有置换需求，对通勤敏感，对品质不妥协。这些人不用教育，他们自己比谁都清楚住得近有多重要。
配套基本明牌，没什么好赌的
这块地最不性感、但也最扎实的地方，是配套几乎没有不确定性。
教育方面，崇璟中小学就在边上，历山双语初中部900米，高中部已挂牌，还在谈头部教育集团入驻。不管最后谈成什么样，公立兜底已经有了，私立也在路上。
商业方面，山姆和雪山万达都在2公里内，银丰茂在建。医疗方面，银丰医疗广场1.2公里，三甲市中心医院2公里。休闲方面，绸带公园今年3月已经投用，文体中心也是现成的。
这个板块最大的特点不是配套多豪华，而是全部看得见摸得着。你不用赌"五年后会有什么"，你现在开车转一圈，该有的都在那儿了。
产品预估
很多人关心保利发展会在这个项目上做什么产品。其实不用猜，地块条件和客群结构已经把答案写死了。
第一，这个区域的买家绝大多数是改善置换，不是首套刚需。第二，保利手上有成本优势，完全没必要做低配。第三，物业已经确定引入"四时雅集"体系，这个服务线在保利体系内是高端线，山东之前只给过崂山的漫月山。
整个地块东高西低，参考现在的市场形势，可能要做抬板了，毕竟有卖点有噱头！但是其实不做抬板，利用这个地势差做点景观也未尝不可，但是就怕市场端接受度不高。所以产品形态大概率是洋房小高层，从东向西排布，整体130左右起步，主力面积130到160平，三房四房为主，保证流速，毕竟现在市场上这个面积段是紧俏货；紧邻山体公园的楼栋可以做一些大户型产品提升下溢价，到时候什么270度拐角落地窗、东向大露台都给安排上，小区整体定位在这，大面积也不要超240，新规产品得房率还有操作空间，货量不大也不用担心卖不动。
剩下的问题只有一个：它打算用低地价带来的利润空间，去做品质溢出，还是去做价格竞争？ 从目前市场态势来看应该是前者，但最终要看首开定价。
如果保利发展选择把利润反哺到产品和价格上，那E15可能是历下东部今年性价比非常能打的一个盘。
不管怎样，长岭山的房价坐标，大概率要被这个项目重新锚定。周边竞品怎么接招，才是接下来最有意思的看点。
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